賃貸物件を借りる前に要チェック　見積書の項目の意味と初期費用（見積書）で交渉出来る5つの項目

良い部屋を少しでも安く借りたいのは、すべての方に言える事です。

賃貸物件を借りる際には、敷金、礼金、仲介手数料などの「初期費用」が必要になります。

この「初期費用」ですが、同じ物件を借りる場合でも不動産会社によって違う事が多いんです。

賢く、お得に部屋を借りるために、必ず見積書をもらって「初期費用」をチェックしましょう。

この記事を読むと

では早速見ていきましょう。

 

賃貸物件（部屋）を借りる場合の見積書とは

部屋を借りる場合には、必ず「初期費用」が必要になります。
初期費用とは、など入居する為に必要になる費用の事で、入居日前までに一括で支払いしなければいけないお金になります。

主に

• 敷金
• 礼金
• 仲介手数料
• 保険料
• 保証会社の保証料

などの項目に内訳られますが、同じ賃料の物件を借りる場合でも金額が異なります。

その為、この物件に入居する為にどれくらいの費用が必要なのかを不動産会社に計算してもらう事を見積といい、その内訳を記載した書面の事を見積書と言います。

見積書に記載される項目

賃貸物件を始めて借りる方は、見積書に記載される項目の意味が解らない事もあります。
記載される内容の意味を理解しましょう。

代表的な項目を以下にまとめました。

名称	意味
敷金	主に退去時の原状回復に使われる。貸主は家賃滞納などに充当できる。
礼金	契約時に、貸主に支払われる金銭。礼金は退去時には返金されない。
保証金	敷金と同じ意味合いだが、契約によっては返金されない場合が多い。
家賃・前家賃	その名の通り物件の家賃。賃貸物件を借りる場合には家賃は先払いになる。
共益費	建物の共有部分の維持管理費で毎月かかる費用。エレベーターが付いていると高くなる。
クリーニング代	退去する際のクリーニング費用。契約時に前もって預かる事が多い。
退去時負担金	クリーニング代と似た意味合い。さらに項目が多く、クリーニング代より高い事が多い。
保証会社費用	保証会社を利用する為の費用。初回は賃料の50%前後を預かる事が多い。
保険料	借主が事故を起こした場合の為に加入する。ほとんどの物件が必須加入となる。
仲介手数料	契約成立時に不動産会社が受け取る報酬額。不動産会社の主な収入源。
駐車場紹介料	契約成立時に不動産会社が受け取る報酬額。駐車場仲介手数料とも呼ばれる。
24時間緊急対応費用	24時間365日の緊急時に対応してくれる付帯サービス。必須加入の物件もある。
消毒代・消臭費・害虫駆除	入居前に行う付帯サービス。オプションとして利用される事が多く物件によっては必須の場合もある。
鍵交換費用・鍵設定費用	鍵のシリンダー交換をする費用です。デジタルロックやカードーキーの場合は設定費用など必要な場合もある。

記載した以外の項目もありますが、名称が違うだけであり内容は同じようなものになります。
また、不動産会社によっては、保険料や保証会社費用、24時間対応費用を組み合わせたものがあります。

項目別の詳しい説明

見積書の項目を見ても初めて部屋探しをされる方はなかなかピント来ないはずです。

項目別にどのような内容なのかを見ていきましょう。

敷金・保証金

敷金や保証金は不動産会社が受け取るものではなく、貸主に（大家さん）支払われる費用になります。

敷金や保証金預り金の一種で、主に2つの役割があります。

1つ目は、退去する際の原状回復費用（部屋をきれいにして返す費用）に充当されます。
ルームクリーニングや壊してしまった設備などを修理して余ったら返却されます。

2つ目は、借主の債務に充当させる役割があります。
簡単に説明すると、家賃を滞納したり、大家さんに損害賠償を与える事をしてしまった場合には敷金を使いますよという事です。

また、敷金と保証金の違いですが意味合いはほぼ同じです。

ですが、保証金の場合は、全額償却するケースが多い事が特徴です。
※償却とは返さないですよという意味です。

礼金

礼金とは、部屋を借りる方が大家さんに支払うお礼金になります。

そもそも、昔は賃貸物件がここまで普及していなく、家を貸してくれたお礼の気持ちとして礼金を渡していました。

また、今とは違い大家さんは賃貸アパート・マンションの近くに住んでいたため、大学進学や就職をする子どものために親が宜しくお願いします。

という意味で支払っていものでもあります。

最近では、賃貸物件を借りていても大家さんと接する機会は減りましたが昔の慣習から礼金と呼ばれています。

また、礼金は退去の際に返還されるものではありません。

礼金は返さなくていいお金なので「礼金」という名目で預かり、退去の費用負担にしている大家さんもいます。

家賃・共益費

家賃に関しては説明は不要だと思いますが、物件を借りる為に支払う金員です。

また、共益費とは、共有部分の使用料になります。
エレベーター付きの物件であればエレベーターの使用料や維持管理費、廊下やエントランスの使用料や清掃費、また電気代や電球交換費用などに充てられます。

家賃と共益費の違いは、家賃は、専有部分（自分の部屋の部分）を借りる為のお金、共益費はみんなが使う部分の使用料と維持費という考え方になります。

共益費がない場合には、共益費は家賃に含まれているという考え方になります。

クリーニング代・退去時負担金

不動産会社によって言い方が異なります。

「クリーニング代」や「退去時負担金」の他に「修繕負担金」や「退去時清掃費」などとも言われます。

意味合いはほとんど同じで、あらかじめ退去する際に必要であろうクリーニング代金やリフォーム代金を前もって計算して契約時に預かる金員になります。

敷金も同じ用途で使用されますが、「クリーニング代」や「退去時負担金」は退去するには返金されません。

また、余分にかかった費用に関しては別途請求されることになりますが、若干余裕をもって設定されている場合が多く、通常使用の場合、退去時に追加で費用がかかることはありません。
※契約によって若干異なる場合もあります。

保証会社費用

保証会社費用とは、借主が保証会社に加入する為の費用になります。

保証会社とは、借主が何らかの事情により家賃が払えなくなったとき、借主に代わって大家さんに家賃を立て替え払いしてくれる「連帯保証人の代わりになる会社」です。

元々は、連帯保証人を用意する事が出来ない入居者の為に作られたサービスですが、最近では物件を借りる際に保証会社への加入が必須になっているケースがほとんどです。

保証会社は、大家さんに対しての家賃保証だけではなく、借主が支払うべき債務の負担もします。

例えば、部屋を退去する際に、借主や入居者がこわしてしまったものを大家さんが請求したのに支払われなかった場合、契約で決められている違約金を支払わなかった場合など、借主が貸主に対して支払うべき金銭があり、借主が貸主に支払いしなかった場合に保証会社が代わりに支払います。

ですが、そもそも、なぜ保証会社に加入しなければいけないのかと疑問を持たれる方も多いと思いますが、これは賃貸物件は家賃を滞納しても簡単に退去させる事が出来ない為です。

詳しくは割愛させて頂きますが、賃貸物件は家賃の支払いを滞る方が非常に多く、保証会社を使用する事で回収業務等がなくなり大家さんも不動産会社も安心して部屋を貸すことが出来る為です。

優良な入居者にとっては、無駄な費用になってしまいますが、不動産業界では保証会社に加入して契約する事が当たり前になっています。

保険料

賃貸物件を借りる際の必須項目になります。

借主や入居者は万が一の事故の為に保険に加入する事が契約で義務付けられている場合がほとんどです。

賃貸物件の場合は通常「家財保険」や「火災保険」という扱いになります。

お持ちの、家具、家電の補償の他に、「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」「修理費用」がセットになっているものに加入します。

借家人賠償保険とは

借家人賠償とは、偶然の事故で借りている部屋に損害を与えてしまったとき、部屋の持ち主である大家さんに対する損害を賠償するということです。

借家人賠償責任保険で補償されるのは「火災、破裂・爆発、水ぬれ」などを起こしたときで、それ以外の場合や故意の事故などは補償されません。

事故で支払われる補償金額は通常1,000万円～3,000万円位になります。
※免責金額がある場合があります。

個人賠償責任保険とは

個人賠償責任とは、日常生活で他人に対して損害を与えたときに損害賠償するものになります。

賃貸物件で例を挙げるのであれば、洗濯機のホースが外れて水漏れし下の階の人に損害を与えてしまった、ベランダから物が落下して通行人がケガをしてしまったなどの場合に支払われる保険です。

また、自転車で走っている際に歩行者にケガをさせてしまった等の場合にも適用されます。

借家人賠償責任保険との違いは、「他人に対する補償」は個人賠償責任保険、「大家さんに対する補償」は借家人賠償責任保険になると考えるとわかりやすいかと思います。

また、事故があった場合に支払われる金額は1億円までのものが多いようです。
※免責金額がある場合があります。

修理費用とは

修理費用は、借りている部屋のドアや窓ガラスなどを壊されてしまった場合の修理費用を補償するものです。

借家人賠償保険との違いは、自分のせいではなく、他人のせいで壊れたものを修理してくれる費用になります。

たとえば、泥棒にドアや窓を壊されたり、飛び石によって窓ガラスが割れたりといったケースです。

お持ち100万円を上限に支払われるケースが多いようです。

仲介手数料・駐車場紹介料（駐車場仲介手数料）

仲介手数料とは、契約が成立した際に不動産会社が受け取る事の出来る報酬額になります。
不動産賃貸会社の売上の大半を占めるものです。

また、仲介手数料の金額は宅建業法で定められています。

※宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額から抜粋

簡単に言いますと、借主から賃料の50％+税　貸主から賃料の50％+税　合計で賃料の100%+税をもらってもいいですよ。
でも、片方のどちらから承諾を取れれば、片方から100％+税をもらってもいいという事です。

また、駐車場紹介料も仲介手数料と同じ不動産会社の報酬額です。

駐車場の金額+税が不動産会社へ支払う手数料になります。

24時間緊急対応費用

賃貸物件に入居中は予期せぬトラブルが発生します。

水漏れ事故、電気系統の不具合、鍵の紛失などそういったトラブルを24時間365日対応するサービスを受ける事が出来る為に支払うのが「24時間緊急対応費用」になります。

会社によって、名称が異なり「くらしーど24」、「アクト安心ライフ24」など色々な会社があります。

基本的に、サービス内容はほとんど変わりません。

消毒代・消臭費・害虫駆除・鍵交換費用など

消毒代、消臭費・害虫駆除代などはすべて不動産会社のオプション商品になります。

不動産会社により、名称は様々ですが要は入居前に施工する事により、快適に暮らす事が出来るサービスになります。

物件によっては、必須項目になり外すことの出来ないものもあります。

初期費用（見積書項目）で交渉出来る5つの項目

初期費用の見積書をもらって、はいわかりました！！では人が良すぎます。

初期費用は、交渉次第で下がる場合があります。

交渉可能な項目　①家賃

家賃といっても、月額の家賃と、初期費用で払う家賃の2種類があります。

これはどちらも、交渉によっては安くなる場合もあります。

また、家賃が安くならなかったとしても、初月の賃料などを無料にしてくれる「フリーレント」というサービスを受ける事が出来る可能性があります。

不動産会社というよりは大家さんが安くしてくれるかどうかになりますが、お得に借りる為に必ず交渉してみましょう。

交渉可能な項目　②敷金

不動産会社が決めれる項目ではありませんが交渉出来る可能性がある項目です。

交渉相手は大家さんになります。

不動産会社が大家さんに交渉して承諾がもらえれば安くなります。

しかし、交渉出来たとしても退去の時に原状回復費用を実費で支払いしなければいけなくなるため、初期費用を抑えたいという方だけ交渉しましょう。

交渉可能な項目　③礼金

礼金も同じく大家さんにが受け取るお金になりますので、不動産会社に決定権はありません。

こちらも、不動産会社が大家さんに交渉して承諾がもらえれば安くなります。

礼金は、帰ってこないお金になりますので交渉出来ればその分余分なお金を払わなくて済むことになります。

礼金は、是非とも交渉したい項目の一つです。

交渉可能な項目　④仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社の売上を作るもっとも大切な部分です。

ですが、物件によっては契約するとADといって大家さんや管理会社からもらえるお金がある場合があります。

ADがある場合は、借主から頂く仲介手数料を値引きしてもある程度の売り上げになる為、減額してもらえる場合が多いです。

また、他の項目と違い、不動産会社の売り上げになるものなので、家主さんや業者に交渉する必要がなく、不動産会社の判断で値引きを決められます。

その為、仲介手数料を値引きするなら借りてくれるというお客様であれば、値引きの確率は高まります。

ですが、その店でしか扱えないという物件でかつ、人気の物件ですと交渉は難しくなるかもしれません。

交渉可能な項目　⑤オプション商品

24時間緊急対応費用・消毒代・消臭費・害虫駆除代など不動産会社で扱っている商品は異なりますが、オプション商品は交渉次第で外すことが出来ます。

そもそも、前の人が退去した後にルームクリーニングをしていますので消毒代や消臭代など必要ありません。

ですが、元付業者がオプションサービスを入居の必須条件にしている場合は外すことはできません。

初期費用（見積書項目）で交渉が難しい項目

次に、交渉が難しい項目を見てみましょう。

また、なぜ交渉が難しいのかを知ることで納得してもらえるかと思います。

交渉が難しい項目　①クリーニング費用・退去時負担金

不動産会社によって言い方が異なり「クリーニング代」「退去時負担金」の他に「修繕負担金」や「退去時清掃費」などとも言われます。

先程も説明しましたが、あらかじめ退去する際に必要であろうクリーニング代金やリフォーム代金を前もって計算して契約時に預かる金員になります。

そもそも、この項目は、敷金よりも金額を安く設定する事で借主が最初に支払う費用を軽減する為に作られた費用だからです。

その為、項目に「クリーニング費」が入っている物件は敷金を預からない物件が多いです。

交渉が難しい項目　②保証会社費用（初回保証料）

保証会社の費用は交渉が難しい項目です。

なぜなら、初回保証料は保証会社に支払われるからです。
※厳密に言えば、不動産会社は手続きの代行料を頂けるのですが・・・

保証会社の初回保証料は、家賃（支払い総額）の50%・65％・100％など様々です。

パーセンテージは保証会社によって変わる事もあれば、使用するプランによっても変わります。

また、保証会社と不動産会社はあらかじめ、どこまで保証をしてくれるのかの取り決めをしています。

その為、どの保証会社を優先的に使うのかはお客様が決めることはできません。

交渉が難しい項目　③保険料

賃貸物件を借りる場合には保険の加入は必須になりますが、保険料も交渉が難しい項目です。

自分で探した保険に入りたいという方もいるかと思いますが、そもそも不動産会社は大家さんから物件の管理を任されています。

賃貸物件で加入する保険は、1年契約か2年契約がほとんどですが、借主が自分で保険に加入した場合に更新されているのかの確認が取れません。

万が一、借主が保険の更新をしないで事故などが起こってしまった場合には、不動産会社の責任問題にもなりかねません。

ですが、保険のプランは選ぶ事が出来る可能性はあります。

あまりにも保険料が高い場合には、他のプランで契約可能かを確認してみましょう。

相見積もりを取った時に比べる項目とポイント

物件を借りる際には、少しでも安く借りたいですよね。

相見積もりを取った際には、下記のような感じで送られてきます。

※今回は家賃70,000円　共益費3,000円という設定にしてあります。

上記の見積書を見てみてください。

一見、右の見積書の方が金額が安くなっているのでお得と感じるかもしれませんが、実際には左の見積書の方が安いのです。

この場合は、注目する点は2点あります。

1つ目は、左側は契約時に2ヶ月分の家賃を預かっている。右側は契約時に家賃の1ヶ月分しか預かっていない。

2つ目は、仲介手数料の金額が違う事です。

メールなどのお問い合わせの段階で見積書を作成する場合は、借主の入居希望日がわからない為月初めから計算して作成するのが一般的です。
借主は、安い見積書を提示した不動産会社に行くので見積書の金額は安くしたいのですが、物件によっては引き落としの手続きに時間がかかる為、契約時に2ヶ月分賃料を預からなければいけない物件もあります。
左の見積書はそれを知っている詳しい営業マンが作った見積書、右側の見積書は新人もしくは詳しくない営業マンが作った見積書です。
また、仲介手数料も左の物件の方が安いですから右の見積書を作った不動産会社の方が金額も安くて優秀な営業マンという事になります。

見積書は信用できない

お問い合わせの段階の見積書

例えば、同じ物件で相見積もりを取ったとします。
左と右の見積書を比べてみてください。

初回保証会社費用が違ったり、保険料金が違ったり、カードキー発行料が入っていたり、入っていなかったり。

賃貸専門の不動産会社が見積を作成する場合は、物件資料（マイソク）などを利用して見積書を作成します。
また、必要によっては管理会社や大家さんに費用の確認をします。

ですが、本来かかるはずの費用が物件資料に記載されていなかったり、資料の情報が誤っていたりなど後から見積書に記載されている費用以外がかかる事は良くある話なのです。

逆に、見積で記載されていた費用が実は必要なくなっていたりすることもあります。

賃貸専門の不動産会社は、1店舗当たり3,000件以上の物件を紹介する事が出来ると言われています。
また、多いところでは、50社以上の不動産会社の物件を取り扱いしていたりします。

また、大家さんによってもやり方が異なります。

紹介出来るすべての物件の募集条件を覚えることは不可能なのです。

また、メールでのお問い合わせは1日に多いと数十件あります。

見積書を作る際に、わざわざ大家さんや管理会社に確認して作らない不動産会社も多く、確認したとしても借りるのが決まっていないのに、見積書を出してくれる管理会社は少ないのが現状です。

見積書は、あくまでかかる費用の目安だと考えてください。

申込をする前や申込後の見積書

先程、説明した通り見積書は間違いが多いです。

ですが、申込を前向きに検討してくれる場合には、管理会社は正確な見積書を作成してくれます。

町内会費や駐輪場使用料など、資料に載ってない可能性のある金額もそこでわかります。

また、月途中から入居する場合は、正確な日割り家賃も出してくれます。

最終候補の物件が決まったら、住みたい日からの性格な見積書をもらいましょう。

初期費用を限界まで下げる方法

本記事をお読みの方には、「初期費用を安くしたい」と思われている方が多いと思います。

そこで、初期費用を限界まで下げる2つの方法を紹介します。

ハウスーモを使う

「ハウスーモ」という不動産会社をご存じですか？

近畿地方を中心に、営業している会社です。

なぜ、初期費用を限界まで下げれるかというと、案内業務を行わないので経費を最大限に抑えれれるからです。

別の不動産会社で見てきた物件の見積書を送る事で交渉出来るすべての部分を勝手に交渉してくれます。

入居までの流れは下記のようになります。

 

また、必要な書類は、物件資料（マイソク）と見積書になります。

「ハウスーモ」のホームページに入り無料今すぐ無料見積をクリックします。

必要項目を入力後に、物件資料と見積書を添付して送るだけです。

「案内してくれた不動産会社に申し訳ない」「実際に案内もしてくれない不動産会社と契約するのは嫌だ」という方にはおすすめは出来ません。

ですが、初期費用が十万円単位で変わる事もあるようです。

是非、初期費用の限界を是非超えてみてください。　(笑）　

元付業者を探す

借りたい部屋が見つかった場合に、その部屋（物件）の元付業者を知ることが大切です。

元付業者とは、大家さんから直接募集の依頼や管理をお願いされている不動産会社の事を言います。

では、なぜ元付業者を知ることで初期費用を下げる事が出来るのでしょうか？

元付業者は、客付け業者に物件の紹介依頼をし、客付け業者は部屋を借りたい人に物件を紹介します。

入居希望者は、部屋が決まったら、客付け業者に仲介手数料を支払います。

また、元付業者も広告料（AD）といって、客付けしてくれた業者（不動産会社）に紹介料のようなものを支払います。

つまり、客付け業者は「借主（お客様）」と「元付業者（大家さん）」の両方から成約の報酬をもらえるのです。

 

今回の例で考えると、元付業者は「仲介手数料」をもらっていません。
また、客付け業者にも「広告料（AD）」を支払いしています。

したがって、もし、お客様が直接元付業者を探す事が出来れば、仲介手数料を支払わなくてすむばかりか、本来客付け業者に支払うべき金額分をサービスしてもらえる可能性があるという事になります。

元付業者と客付け業者の見分け方は別の記事に記載してありますので、是非参考にしてみてください。

まとめ

見積書の初期費用の項目は

1. 不動産会社に支払うもの
2. 大家さんに支払う金額
3. 業者に支払う金額

また、交渉しやすい順番としては、

また、メールなどで依頼した見積書を比べる際には、家賃の部分は抜いて計算してみてください。

賃貸物件を初めて借りる方は、聞いた事のない項目がたくさんあります。

また、その使用用途に関しても、わからない事が多いかと思います。

部屋を借りるという事は、賃貸借契約を結ぶという事になります。

不明な項目は納得のいくように、必ず不動産会社に確認する事をお勧めします。