用途地域とは　ー土地購入前に必ず知っておきたいー用途地域を徹底解説します

用途地域と言う言葉を耳にしたことはありますか？

不動産業界にいる方であれば、用途地域を知らない方はいないと思いますが、一般の方でも「用途地域」を知る必要のあるタイミングがあります。

一般の方であれば、土地を購入する際や、一戸建てやマンション購入時、事業者であれば、営業する事業を始める事務所・店舗・工場などを賃貸もしくは建てる時に必要となります。

では、土地や戸建てを購入時に「用途地域」を知る必要があるのか？事業を始める際に「用途地域」を知っていなければいけないのか？など用途地域について詳しく解説します。

そもそも用途地域とは？

用途地域とは、都市計画区域内に用途に応じて13の地域に分けられたエリアのことを言います。

そもそも、なんで地域分けをしなければいけないかと言うと、どの場所でも自由に好きな建物を建てれるようにしてしまうと、工場や住宅や遊技場など様々な建物が混在してしまい住みづらい街になってしまいます。

そこで、このエリアは主に住宅地にしましょう、このエリアは工場などを作るエリアにしましょう、このエリアは商業施設をつくるエリアにしましょうといった風に、エリアわけすることにより住みやすい街をつくるために設定されています。

どうして用途地域を知る必要があるのか

土地や建物を購入する場合には購入されて方の使い道が必ず存在します。

一般の方が、土地や建物を購入する場合には住居（住む場所）として購入される場合が多いと思います。

ですが、せっかく購入した建物や土地の近くに工場が建設されてしまったり、すぐ近くに風俗店などが営業をはじめてしまったりなど、用途地域を知らないと後々後悔する場合もあります。

また、用途地域ごとに建てられる建物の大きさも変わってきますので、「用途地域」を知らないと本来建てたい建物が建てれない場合もあります。

事業者であれば営業したい事業内容がその場所では禁止されていたりなど「用途地域」を知らずして事業をスタートすることは出来ません。

そのため、購入や賃貸する前に用途地域を知っておく必要があるのです。

用途地域の種類

用途地域は大きく分類すると3つのエリアに分類されます。

13種類の地域のうち8種類が「住居系地域」に該当します。

住居系地域は、住環境を重視するエリアですので基本的に大きな工場や商業施設及び娯楽施設などは建てられません。

13種類の地域のうち2種類が「商業系地域」に該当します。

主に、店舗や事務所、商業などの利便性を増進するための地域に設定されており、 市街地の中心部や主要駅周辺などに指定され、オフィスビルが立ち並び、銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まります。

住宅は建てられますが、基本的には住環境が重視されることのない地域です。

13種類の地域のうち3種類が「工業系地域」となります。

主に、工業の利便を増進するため定める地域となっておりますが、工業専用地域以外は住宅やマンションの建築も可能です。

①第一種低層住居専用地域

第一種低層住宅専用地域とは、低層住宅の良好な住環境を守るための地域とされており、13種類の用途地域の中で最も厳しい規制が設けられている地域です。

建築物の建てられる高さは10ｍや12ｍなどに制限されており、一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。

建築可能な建物

店舗も建築可能ですが、床面積が50㎡以下と定めれれています。

また、店舗兼用住宅であれば非住宅部分の面積が50㎡以下かつ建築物の延べ面積の二分の一以下と定めれれています。

建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。

建蔽率・容積率

建ぺい率は30%、40%、50%、60%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値を超えてはならない。ただし、特定行政庁の指定する角地の建築物、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を10%加えた数値まで緩和する。

容積率は50%、60%、80%、100%、150%、200%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値以下でなければならない。ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、原則としてその幅員のメートルの数値に10分の4を乗じたもの以下でなければならない。

その他の制限

• 10mまたは12mの絶対高さの制限を都市計画で定められる。そのため隣地斜線制限の適用がない。
• 軒の高さが7mを超えるか、3階以上（地階を除く）の建築物で、条例で指定する区域に建つ物は、日影規制の適用を受ける。
• 都市計画によって、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離すよう定めることができる（外壁の後退距離制限）。

②第二種低層住居専用地域

第二種低層住宅専用地域とは、第一種と同じく主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域で、第一種に次ぐ厳しい規制の設けられた地域です。

高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様で、10ｍや12ｍなどに制限されており、一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。

建築可能な建物

第一種低層住宅専用地域では、店舗の床面積が50㎡までに対して、第二種低層住宅専用地域では、建物の床面積150m²までの店舗が可能になるため、第一種低層住居専用地域で可能な建物に加え、コンビニや飲食店が建てられます。

また、店舗兼用住宅は、第一種と同じで非住宅部分の面積が50㎡以下かつ建築物の延べ面積の二分の一以下と定めれれています。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は30%、40%、50%、60%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値を超えてはいけません。

ただし、特定行政庁の指定する角地の建築物、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を10%加えた数値まで緩和されます。

容積率は、50%、60%、80%、100%、150%、200%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値以下でなければならない。ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、原則としてその幅員のメートルの数値に10分の4を乗じたもの以下でなければならない。

その他の制限

• 10mまたは12mの絶対高さの制限を都市計画で定められる。そのため隣地斜線制限の適用がない。
• 軒の高さが7mを超えるか、3階以上（地階を除く）の建築物で、条例で指定する区域に建つ物は、日影規制の適用を受ける。
• 都市計画によって、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離すよう定めることができる（外壁の後退距離制限）。

③第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域とは、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域とされています。

この地域から、建物の高さ制限はなくなります。

建築可能な建物

2階建て以下で床面積が500m²以下の店舗が建てられるほか、幼稚園～大学などの教育施設、病院、などの建築も可能になります。

また、ドラッグストアなどの大きな規模の店舗はこのエリアから建築することが可能です。

他にも、自動車の車庫などもこのエリアから建築することが可能です。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は30%、40%、50%、60%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値を超えてはいけません。

ただし、特定行政庁の指定する角地の建築物、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を10%加えた数値まで緩和することができます。

容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値以下でなければいけません。

ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の審議によって指定する区域内の建築物にあっては、その幅員のメートルの数値に10分の6を、それ以外の建築物では10分の4を乗じたもの以下でなければいけません。

その他の制限

道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3種すべての斜線制限が適用される。

ただし、日影規制の対象区域内では北側斜線制限の適用がない。

④第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域とは、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域である。

もっとも住居専用と言っても店舗や事務所その他についてかなり規制緩和されています。

建築可能な建物

建築可能な建物は、第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて2階建て以下で床面積1500m²以下の店舗や事務所が建てられます。

第一種中高層住宅専用地域よりも、大きな店舗や飲食店などが可能という事になります。

中規模の商業施設があって買い物に便利なため、生活利便性を求める人に向いています。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は30%、40%、50%、60%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値を超えてはならない。ただし、特定行政庁の指定する角地の建築物、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を10%加えた数値まで緩和する。

容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値以下でなければならない。ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の審議によって指定する区域内の建築物にあっては、その幅員のメートルの数値に10分の6を、それ以外の建築物では10分の4を乗じたもの以下でなければならない。

その他規制・制限

道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3種すべての斜線制限が適用される。ただし、日影規制の対象区域内では北側斜線制限の適用がない。

⑤第一種住居地域

第一種住居地域とは、住居の環境を保護するための地域です。

前の住宅系エリアよりも地域がにぎやかになります。

比較的駅に近い場合が多く、生活の利便性が高まるエリアになります。

建築可能な建物

住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000m²までの店舗や事務所、ホテルや旅館を建てることが可能です。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は50%、60%、80%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値を超えてはなりません。

ただし、特定行政庁の指定する角地の建築物、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を10%加えた数値まで緩和することができます。

容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値以下でなければなりません。

ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の審議によって指定する区域内の建築物にあっては、その幅員のメートルの数値に10分の6を、それ以外の建築物では10分の4を乗じたもの以下でなければなりません。

その他規制・制限

斜線制限は、道路斜線制限、隣地斜線制限が適用され、北側斜線制限は適用されない。

日影規制は、条例で指定する区域に建つ高さ10メートルを超える建築物が規制を受ける。

⑥第二種住居地域

第二種住居地域とは、主に住居の環境を保護するための地域にです。

住宅の他、店舗や事務所などが立ち並ぶ街並みになります。

住居地域でも、このあたりからかなり制限が緩くなってきます。

建築可能な建物

第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボーリング場やスケート場、また床面積10000m²以下ならパチンコ屋やカラオケボックスなども建築する事が可能なエリアです。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は50%、60%、80%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値を超えてはいけません。

ただし、特定行政庁の指定する角地の建築物、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を10%加えた数値まで緩和することができます。

容積率は200%、300%、400%、のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値以下でなければいけません。

ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の審議によって指定する区域内の建築物にあっては、その幅員のメートルの数値に10分の6を、それ以外の建築物では10分の4を乗じたもの以下でなければいけません。

その他制限・規制

斜線制限は、道路斜線制限、隣地斜線制限が適用され、北側斜線制限は適用されません。

また、日影規制は、条例で指定する区域に建つ高さ10メートルを超える建築物が規制を受けます。

⑦準住居地域

準住居地域とは、道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域である。

国道や幹線道路沿いが指定されることが多く見受けられます。

建築可能な建物

第二種住居地域で可能な建物に加えて、車庫や倉庫、作業場の床面積が150m²以下の自動車修理工場、客席部分200m²未満の劇場や映画館や、ガソリンスタンド等も建築可能です。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は50%、60%、80%のいずれかに都市計画で決定される。

容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%のいずれかに都市計画で決定される。

ただし、接続する道路の幅員が12m未満の場合、道路の幅員から10分の4乗以下、または都市計画で決定されたものでは10分の6乗以下にしなければいけません。

その他制限・規制

規制がゆるやかな地域の為、「暴力団廃止条例」や「風俗営業の規制および業務の適正化などに関する条例」以外の制限はありません。

⑧田園住居地域

田園住居地域とは、農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

2018年4月に新しく追加された住居系の用途地域になり、都市部において宅地化されず残っている貴重な農地（都市農地・都市緑地）を今後も保全するための地域と言えます。

建築可能な建物

第一種低層住宅専用地域とほぼ内容はかわりません。

住宅のほか幼稚園～高校までの教育施設や図書館、病院、神社・寺院などが建てられるほか、床面積150㎡以内の2階建までの店舗や飲食店（コンビニエンスストアなど）が建てられるという点が異なります。

2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられます。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は30%、40%、50%、60%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値を超えてはいけません。

ただし、特定行政庁の指定する角地の建築物、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を10%加えた数値まで緩和できます。

容積率は50%、60%、80%、100%、150%、200%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値以下でなければいけません。

ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、原則としてその幅員のメートルの数値に10分の4を乗じたもの以下でなければいけません。

その他規制・制限

• 10mまたは12mの絶対高さの制限を都市計画で定められる。そのため隣地斜線制限の適用がない。
• 軒の高さが7mを超えるか、3階以上（地階を除く）の建築物で、条例で指定する区域に建つ物は、日影規制の適用を受ける。
• 都市計画によって、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離すよう定めることができる（外壁の後退距離制限）。

⑧近隣商業地域

近隣商業地域とは、近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域になります。

そのため生活利便性を重視する方に向いている地域となります。

建築可能な建物

店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がありません。また床面積150m²以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300m²以下の自動車修理工場も建てられます。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は60%、80%のいずれかになります。

容積率は、100%、150%、200%、300%、400%、500%のいずれかに都市計画で決定されます。

ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、原則としてその幅員のメートルの数値に10分の6を乗じたもの以下でなければなりません。

その他規制・制限

⑩商業地域

商業地域とは、主に商業等の業務の利便の増進を図る地域です。

いわゆる街の中心部のことをいい、ターミナル駅周辺やその地域の一番栄えている場所などは商業地域に指定されている場合が多いです。

建設可能な建物

近隣商業地域よりさらに緩和され、ほとんど全ての商業施設の建築が可能になります。

銀行や映画館、飲食店、百貨店などはもちろんのこと、風俗施設や小規模な工場も建築が認められています。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は、都市計画法では定めれておらず、建築基準法にて80％を超えてはいけないと定めれています。

ただし、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を適用しないため、理論上は建ぺい率100%の建築物が建てることが可能です。

容積率は200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1000%、1100%、1200%、1300%のいずれかに都市計画で定められており、建築物はその数値以下でなければなりません。

ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、原則としてその幅員のメートルの数値に10分の6を乗じたもの以下でなければなりません。

その他・規制制限など

⑪準工業地域

準工業地域とは、主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域になります。

住宅や商店など多様な用途の建物が建てられる用途地域であり、土地利用の選択肢が多い反面、しばしば住宅と工場・遊戯施設などが混在し、騒音などのトラブルが起こりがちでもあります。

建築可能な建物

工場をはじめ、住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設なども建築可能なエリアです。

ただし、危険性や環境悪化が大きい工場などは、建築することはできません。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は、50%、60%、70％、80%のいずれかに都市計画で決定されます。

容積率は、100%、150%、200%、300%、400%、500%のいずれかに都市計画で決定されます。

規制・制限など

工業地域

工業地域とは、主に工業の業務の利便の増進を図る地域です。

工業地域というとあまり良い印象を持たない方も多いですが、地域によっては人気のあるエリアである場合もあります。

建築可能な建物

どんな工場でも建てられる地域です。

住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は50%、60%のいずれかに都市計画で決定されます。

容積率は100%、150%、200%、300%、400%のいずれかに都市計画で決定されます。

規制・制限など

⑬工業専用地域

工業専用地域とは、工業の業務の利便の増進を図る地域です。

湾岸沿いの工場が密集したエリアなどが多くイメージしやすいかと思います。

建築可能な建物

その名とおり、工業専用の地域の為、住宅などの建築をすることは出来ません。

倉庫や事務所などのは建築可能ですが、建築出来る建物はかなり指定されているエリアです。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は30%、40%、50%、60%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値を超えてはいけません。

ただし、特定行政庁の指定する角地の建築物、防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を10%加えた数値まで緩和されます。

容積率は100%、150%、200%、300%、400%のいずれかに都市計画で定められ、建築物はその数値以下でなければなりません。

ただし、前面道路の幅員が12メートル未満である場合は、原則としてその幅員のメートルの数値に10分の6を乗じたもの以下でなければなりません。

用途地域の調べ方

自分の住んでいる地域や、住みたい場所、購入希望の土地などの用途地域はインターネットで調べることが可能です。

調べたい市町村+用途地域と入力すると自治体のホームページから調べる事が可能です。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

どういった用途で不動産を購入するのかは人それぞれですが、「用途地域」を知る事で自分達にあったエリアで土地や建物を探すことが出来ます。

3階建ての建物を建てたいなどの希望があれば「低層住宅専用地域」は向いていないでしょうし、静かな住宅街に住みたい方は、「住居系の地域」で探さなければいけません。

用途地域を知る事で、どの地域に土地や建物を購入すればいいのかの参考になれば幸いです。