新築一戸建ての購入を考えた時に「注文住宅」にするのか「建売住宅」を購入するのかの選択肢があります。
注文住宅はその名の通り自分好みの家を注文して建築するのに対して、建売住宅もその名の通り出来上がった建物を購入するようになります。
では、「注文住宅」と「建売住宅」はどちらの方がよいのでしょうか？
今回は「注文住宅」と「建売住宅」のメリットやデメリット、他にもどういった方が「注文住宅」や「建売住宅」にあっているのかを解説します。
この記事を読むと
新築戸建てを購入検討の方に非常に役立ちます。
注文住宅と建売住宅に関しての詳しい知識が身に付きます。
住宅購入の際に役に立ちます。
おすすめの住宅メーカーがわかります。
まずは、最初に建売住宅と注文住宅のそれぞれで見られる特徴についてお伝えしていきます。
1.建売住宅の特徴
建売住宅は「分譲住宅」と「個別建売住宅」に別けられます。
分譲住宅は、大きな土地を仕入れ区画を分けて販売するタイプで1つの敷地に複数の建売住宅が販売されているタイプです。
特に大きな土地で分譲住宅される場合には、建物周辺の道路がきちんと整備されていたり、植栽なども整備されている場合も多く見た目も綺麗になります。
それに対して「個別建売住宅」の場合は、30坪～40坪程の土地に一軒のみ建てられる建物になります。
2.注文住宅の特徴
注文受託とは、購入する方の希望に沿って建てる住宅になります。
建売住宅とは違い、土地の形状や条件に合わせて「間取り」「内装」「室内設備」「インテリア」などを選んで建てる事が出来ます。
購入者の希望に合わせて作る為、時間とコストが建売住宅よりも高くなります。
また、あらかじめ建築する土地を購入、または用意しておく必要があります。
既に完成済みの建売住宅と違って、土地の条件に合わせて工法や間取り、内装、エクステリアの仕様を自由に選んで建てられるので満足度の高い家を建てることができます。
ただし、建売住宅と違って、注文建築で家を建てるには土地を用意しなければなりません。
そのため自前で土地を所有していない場合は土地探しからスタートすることになります。
また、土地の形状や条件によって希望通りの家が建てられない場合もありますので、土地探しの段階から建築士やハウスメーカーの助言を得るのがお勧めです。
銀行の住宅ローンを利用する場合も、土地と建物で別々に融資を受けるため、土地を探す際には注文住宅を得意とする不動産会社に依頼したいところです。
3.注文住宅の種類
注文住宅は主に3つの種類に分けることができます。
注文住宅の種類
- 企画住宅方式
- セミオーダー方式
- フルオーダー方式
の3種類です。
それぞれの特徴、どのような違いがあるのか、以下でご説明します。
企画住宅方式
企画住宅とは、事前に準備されている数種類から選び組み合わせをしていくイージーオーダーのタイプです。
決められたスタイルから組わせていくため、比較的安価で短期間で建築する事が可能です。
建売住宅のように決められた間取りではなく、プロが作った間取りやインテリアなど質の高いものを組み合わる為、専門知識がなくてもOKです。
そこまでこだわりはないが、ある程度の間取りの選択やインテリア選択などを希望される方におすすめのスタイルと言えます。
セミオーダー方式
フルオーダー方式と企画住宅方式の中間に位置するのが、セミオーダー方式の注文住宅です。
ある程度パターンは決まっていますが、その中から建具や床などを選び組み合わせて完成させていきます。
企画住宅方式と同様で、建築の知識がなくても問題ありません。
カタログなどから選んでいきますのでこちらも気に入ったものと組わせするイメージです。
注文住宅というとフルオーダーをイメージされるかもしれませんが、実際にはセミオーダーの方が圧倒的に多いようです。
また、断熱材・材料などは、ある程度決まっており選ぶことはできません
フルオーダーよりもコストがかからず、好きに組み合わせ出来るセミオーダーは人気があります。
フルオーダー方式
すべてを自分たちで決めるのがフルオーダー住宅です。
こだわりを詰め込んだ住宅を作りたいのであればフルオーダーを選択するのが良いでしょう。
フルオーダーは、すべてを打ち合わせして決めていくことになる為、時間とコストがかかります。
また、ある程度の建築知識も必要となってくるでしょう。
一切妥協しないこだわりの家を作りたい方はフルオーダーを選ぶと良いでしょう。
注文住宅の特徴とメリット・デメリット
注文住宅には3種類にわけられるのがわかったと思います。
では、次に注文住宅のメリット・デメリットを見ていきましょう。
注文住宅のメリット
注文住宅のメリットは、自分たちの生活スタイルや好みに合わせて「間取り」「内装」「設備」などを選ぶことが出来る事です。
例えば、ペットを飼育している家庭であればペットが自由に行き来できる扉を設置したり、コンセントの位置を変えたりと工夫できます。
また、家族の人数に合わせて部屋数を増やしたり、減らしたり、収納スペースを広げたりと自由に設計可能です。
他にも、建物構造や外観などにこだわりがあれば、好みの建築メーカーを選ぶ事が可能です。
自分で決めて作った家だから、より愛着心も強くなると思います。
注文住宅のデメリット
注文住宅のデメリットは「時間」と「予算」がかかるという事です。
セミオーダーであったとしても、自分たちの意思を反映させる為に建築会社との打ち合わせが多くなります。
間取りの決定だけでなく、設備も選ぶ為ショールームへ何度も足を運んだり、工場へ見学に行くこともあります。
設備などもこだわり過ぎてしまうと予算がどんどん高くなってしまいます。
また、土地を所有していない状態であれば土地から探す必要もあります。
その分、時間と予算がかかってしまうのです。
建売住宅（分譲住宅）の特徴とメリット・デメリット
建売住宅は、建築会社が取得した土地に建物を建て販売されます。
一般的には土地と建物がセットになって売られているものを建売住宅と呼びます。
建売住宅のメリット
建売住宅の大きなメリットは「時間」と「コスト」がかからない事です。
既に、「間取」や「設備 」などの規格が決められている為、打ち合わせの必要がありません。
また、建築会社が購入した土地の上に建てる為、土地の購入も同時に行えます。
その他にも下記のようなメリットがあります。
建売住宅のメリット
・建物を実際に見てから購入を決められる
・すぐに入居できるので生活設計がしやすい
・住宅ローンを使って土地と建物代金を一括で払える
上記メリットにより、実際に物件を見る事で家具の配置などのイメージも付きやすい為、入居後のイメージが湧きやすくなります。
建売住宅のデメリット
建売住宅のデメリットは、「間取」や「設備」を選ぶ事が出来ない事です。
追加工事で多少設備の追加は可能ですが、間取は変える事ができません。
また、基本的には設備などは量産品になっている傾向が強く、グレードが高いとは言えません。
分譲住宅の場合は、1つのエリアに数棟建てられる事が多く、整備はされていますが外観は似たような家が建ち並ぶためオリジナリティに欠ける点をデメリットに感じるかもしれません。
注文住宅と建売（分譲）住宅、それぞれに向いている人は？
注文住宅と建売住宅の特徴から、どんな人が向いているのかを見ていきましょう。
注文住宅に向いている人
- 間取りを自由に決めたい
- デザイン、素材、設備をこだわりたい
- 入居（引っ越し）まで1年以上の時間がある
- ハウスメーカーや工務店で選びたい
- すでに土地を持っている
デザインや間取り、品質など細部までこだわりたい方には注文住宅がおすすめです。ただし、入居予定時期まで１年くらいの期間が必要ですので、家づくりをスタートさせる時期を早めに設定するとよいでしょう。
また、ある程度の決まった選択肢の中から選びたい場合は、セミオーダーの住宅がおすすめです。完成までにかかる日数も短縮することができます。
建売住宅に向いている人
- 土地と住宅をセットで購入したい
- 安価で新築の一戸建てがほしい
- 間取りやデザインを一から決めるのが面倒
- すぐに入居（引っ越し）したい
- 住みたいエリアに建売住宅・分譲住宅がある
土地を持っていないが希望の建築エリアで建売が販売されているという方、間取りやデザインを一から決めるのが面倒に感じる方、実物を見てから決めたい人、入居希望時期まで１年未満の人などは建売住宅が向いています。
注文住宅と建売住宅の比率
次に、「注文住宅」と「建売住宅」の比率について見ていきましょう。
どちらにするか悩まれている方に参考になるはずです。
全国平均で見ると、建売住宅が63％注文住宅が37％となります。
また、地域によって割合が大幅に異なります。
※地域別 建売住宅と注文住宅の割合
関東や大都市では圧倒的に建売住宅の比率が高く、地方になればなるほど注文住宅の比率が高くなります。
地方に注文住宅が多いのはあらかじめ土地を所有している割合が高い事が考えられます。
注文住宅と建売住宅（分譲住宅）の価格面の違い
ここからは、建売住宅と注文住宅の費用の内訳や価格帯の違いを解説していきます。
※※「フラット35利用者調査報告（2022年8月2日）」参考にて作成
建売住宅は全国平均 3604万円で 首都圏が一番高く 4,133万円円 近畿圏で3,578万円 東海圏で3,138円 その他地域で2,905円という結果でした。
注文住宅は全国平均 4,455万円で 首都圏が一番高く 5,132万円 続いて近畿圏が4,658万円 東海圏が4,379万円 その他地域平均で3,980万円という結果でした。
建売住宅と注文住宅の結果で約850万円ほどの差がありました。
購入時に係る諸費用の比較
諸費用とは、物件の購入価格に加えてかかる費用のことです。
具体的な金額は、物件によっても異なりますが、建売住宅の場合は一般的に、購入価格の「6～9％程度」が目安とされています。
同じ一戸建てでも、注文住宅で土地から購入する場合は「トータルコストの10～12％」、すでに土地を持っていて建物を建てるだけなら「建築費の3～6％」が目安とされているので、建売住宅の諸費用はその中間程度といえるでしょう。
建売住宅の場合
全国平均の3,604円の建売住宅を購入した場合の諸経費は約200万円程になります。
内訳は下記の内容になります。
建売住宅に必要な諸費用
仲介手数料
固定資産税・都市計画税清算金
登録免許税（表示登記・所有権保存登記）
契約書印紙代
保険料
銀行融資手数料
金銭貸借契約印紙代
注文住宅の場合
注文住宅で必要になる諸費用は、全国平均4,455万円で考えるとおよそ450万円程度になります。
建売住宅に必要な経費に加え別途必要になってくる費用があります。
注文住宅で別途かかる費用
土地購入費用
設計監理料
建築確認申請費用
上下水道加入料
地鎮祭・上棟式の費用
建売住宅の場合には「建築確認申請費用」や「上下水道加入料」などはあらかじめ建築会社が行っており、費用に含まれていると考えてよいでしょう。
また、注文住宅では間取や設備などをオーダーメイドで決めるため、「設計監理料」が必要となりこちらの費用が施工代金の10％位がかかると言われます。
注文住宅の場合は建物の仲介手数料が必要ない分、設計料にかかる金額が高くなります。
注文住宅と建売住宅（分譲住宅）の入居までの流れ
注文住宅と建売住宅の入居までの流れの中で最も大きな違いは、「建築プランが決まるまでの打ち合わせ回数」です。
注文住宅の場合は、施主の希望を取り入れて一から建築プランを決めていくので、多くの打ち合わせが必要となります。
建売住宅では、床の色などを選べるケースはあるものの、建築プランの大部分がすでに決められているため、施主の選択項目はほとんどなく打ち合わせ回数が非常に少なく済みます。
そのため建売住宅は、完成物件なら、1ヶ月程度で入居することも可能です。
それでは、入居までのそれぞれの流れを見ていきましょう。
注文住宅の流れ
手順①予算検討・情報収集
住宅選びで最初にして最も重要である部分です。
戸建て購入は一生に一度あるかないかの大きな買い物です。
当然失敗する事は許されません。
自分たちの収入に対して一体どれくらいまでの購入予算を組むのが正しいのかを知る必要があります。
必要費用の把握から返済計画までしっかりと計算した上で予算を決めましょう。
また、ハウスメーカーをどこにすればいいのかなど、当然わかるはずもありません。
まずは、信用が出来る大手の無料窓口に相談する事をおすすめします。
「条件の整理」「資金計画」をしっかりとしたうえで理想の住まいを探しましょう。
また、無料窓口は「家づくりの進め方」や「ハウスメーカー」ごとの特徴なども教えてくれます。
ハウスメーカーごとの特徴もしっかりと把握した上で見比べてみる事が必要です。
手順②ハウスメーカーを決める
注文住宅で家を建てる際にはまずハウスメーカを決めなければいけません。
先程も説明した通り、無料窓口などで相談して自分たちの好みのメーカーを探しましょう。
建築メーカーによって建物の金額も異なってきます。
その際に自分たちの予算に合っているのかも再度確認する必要があります。
幾つか候補がきまったら、見学したいハウスメーカーの住宅展示場を見学してみましょう。
また、どのような建物にしたいのかの希望もあらかじめもっておくとよりスムーズに話を進める事が出来ます。
手順③土地を探す
ハウスメーカーを選んだ後は土地を探します。
あらかじめ土地を所有している方はいいですが、土地が決まっていない場合は、建築会社が土地の情報も持っている場合があるので、相談するとよいでしょう。
手順④間取りと見積もりの提案を受ける
気に入った会社が見つかれば、暮らし方のイメージを伝え、実際に間取りのプランを作成してもらいます。
ある程度プランが固まったら、資金計画や見積書を提出してもらいます。
できれば、モデルハウスや住宅展示場だけでなく、構造現場や実際に建てた家なども見学することをお勧めします。
どんな人たちがどんな環境で家づくりをしているかも重要なポイントです。
また、複数の会社で見積を比較したとき、他の建築会社よりも一見安く感じるものがあった際には注意が必要です。
本体工事以外の費用が全て含まれていない場合があるため、内訳までしっかり見比べてください。
アフターサービスや保証についても同じく確認が必要です。
提案の内容を比較して、ベストな建築会社を選びぬきましょう。
手順⑤仮契約を結ぶ
建築を依頼する会社が決まったら仮契約を結びます。
仮契約とは、間取りプランや見積もりを出すために、建築会社が施主に対して「意思確認」をする意味合いで行われます。
また、仮契約の際には10万円前後の費用がかかるのが一般的です。
「仮契約」が結ばれると、間取りや設備やデザインなどの詳細の打ち合わせをします。
その他、インテリアコーディネーターとの「色決め」などの内装の細かい打ち合わせ（床の色や壁紙の種類、コンセント位置や照明計画など）やエクステリアプランナーとの
外構打ち合わせ（表札やポスト、駐車場といった部分）などを行います。
ここが最も決めるべきことが多く、打ち合わせのクライマックスとなります。
住宅ローンを利用する場合は、仮審査（事前審査）を受けておくことも必要になります。
手順⑥工事請負契約を結ぶ
プランの詳細が決まったら、建築会社と工事請負契約を結びます。
この契約の後に細かなプランの変更が発生した場合は、変更契約を再度結びます。
手順⑦着工
いよいよ工事の着工になります。
工事を行う前に「配置決め（縄張り）」を行います。
実際の土地にロープを張り最終的な建物の位置や地盤面の高さなどを確認します。
その際に一緒に地鎮祭もおこないます。
地鎮祭は地元の神社の神主さんにお願いする方が多いですが建築会社が用意する事も可能です。
また、若い人などは地鎮祭を行わないケースもありますので任意の行事となります。
このときに近隣住民の皆さまにも工事の挨拶をしていきます。
工事がはじまったら何度か現場を見に行くと家が建っていく流れが分かります。
また、施主の希望があれば骨組みの段階で上棟式を行います。
手順⑧竣工・引き渡し
建物が竣工したら、市区町村による完了検査を受けます。
また、完成した建物の最終の工事の仕上がり具合を確認します。
不具合や気になる点があれば建築会社の担当者に手直しを依頼しましょう。
最後に鍵を受け取り、新しい生活のスタートです！
引渡し後には、補助金の申請や、住宅ローン減税の手続き（1年目の確定申告時）なども忘れずに行いましょう。
建売住宅（分譲住宅）の流れ
手順①予算検討・情報収集
自分たちの収入に対して一体どれくらいまでの購入予算を組むのが正しいのかを知る必要があります。
必要費用の把握から返済計画までしっかりと計算した上で予算を決めましょう。
また、注文住宅と同様にまずは無料相談窓口で相談する事をおすすめします。
何故、無料相談窓口で相談する事をおすすめするのかは、中立な立場で物件を紹介してくれるという事です。
建売業者などに訪問すれば、当然自分たちの売っている物件を買ってもらいたい為に、自社の物件の利点のみの紹介になってしまいます。
「無料相談窓口」で紹介してもらう事により、自分たちの予算が合っているのか、どのようにして探していけばいいのかを具体的に知る事が出来るのです。
また、住みたい地域をあらかじめ決めておくことが必要となります。
手順②見学
「無料相談窓口」で相談を終え、気になる建売住宅を見つけたら実際に物件の見学をします。
完成前の物件でも、建売住宅の場合は、同じ建築会社が建てた完成物件が近くに建っている場合が多いですので、内装のイメージは掴める事が多いです。
分譲住宅などは、同じ間取りでも、日当たりや角地など立地条件で金額が異なってきますので注意しながら見学すると良いでしょう。
また、建売住宅は完成後に売れていない場合は、金額が下がる事も多いので購入するタイミングも重要になります。
手順③申込み
気に入った物件を見つけたら申込をする事になります。
建売住宅の場合は、「申込」だったり「買い付け」などとも呼ばれます。
基本的には、申込したら気軽にキャンセル出来るものではありません。
申込＝購入すると思って頂く必要があります。
また、住宅ローンを利用する場合には、融資の事前承認が必要になります。
申込を先にしたとしても、後から買いたい人が現れた場合には、銀行の事前承認が先に通っている方が優先される場合が多いので、申込後はすぐに銀行の事前審査を受ける必要があります。
手順④手付金の支払い
銀行の事前融資の承認が下りたら、契約日前に手付金を振込する必要があります。
手付金の金額は、建築会社によって異なりますが50万円ほど支払えば問題ないかと思います。
手順⑤売買契約の締結
手付金の支払いが完了したら、実際に売買契約が行われます。
その際に、仲介を依頼した不動産会社から「重要事項説明」を受け問題なければ、売買契約を結びます。
手順⑥入居前チェック
物件の引き渡し前に、設備の不具合や床やクロスに傷がないかを建築会社と一緒にチェックします。
この時に、手直し箇所が必要な個所をあらかじめ伝える事で、引渡し前までに補修をしてくれます。
建物引渡し後に気づいた傷などは補修対象外になりますのでこのタイミングで建物の隅々まで不具合がないか確認しましょう。
手順⑦引き渡し
銀行の融資の承認が下りれば引渡しとなります。
引渡し日は、銀行、不動産会社、建設会社、司法書士などが同席して支払い完了と同時に登記の移転がされます。
その時に、建設会社の担当者が鍵と設備の説明書・保証書などを受け取って引き渡しとなります。
有名ハウスメーカーの紹介
注文住宅の場合、建築条件付きの土地以外であれば自分たちでハウスメーカーを選ばなければいけません。
ハウスメーカーは大手から、地元の工務店まで様々な会社があり、すべてを比べる事は出来ません。
ここでは、有名なハウスメーカーの紹介をします。
ここからは、ハウスメーカーで建てる場合の工法の種類や特徴について解説していきたいと思います。
木造系のハウスメーカー
構造の主要な部分が木材で造られている木造住宅ですが、日本では木造住宅の文化が長いこともあり、多くのハウスメーカーが木造を採用しています。
木造の一戸建ては90％以上を占めており、日本の一戸建てのほとんどが木造住宅になります。
木造住宅は大きくわけると「木造軸組工法」と「木造枠組壁工法」の2種類に分けられます。
木造軸組工法（在来工法）は現在日本でいちばん多く採用されている代表的な工法で柱（縦の構造材）に梁（横の構造材）を組み合わせて建てることから「軸組み」と呼ばれます。
また、木造枠組壁工法は、2×4構造（ツーバイフォー）とも呼ばれ 、4面の耐力壁と床・天井で構成する6面体のボックス構造をベースにして住宅を建設する工法・構造のことを指します。
木造建築で有名な住宅メーカーとして挙げられるのは下記の会社です。
木造で有名な建築会社
住友林業
積水ハウス
大和ハウス
ミサワホーム
三井ホーム
一条工務店
タマホーム
鉄骨系のハウスメーカー
建物の主要部分が鉄骨で作られている家です。
主要部分が鉄骨や鉄筋造りでありますが、内装には木材をふんだんに使い内装は木造住宅とあまり変わりはありません。
大手住宅メーカーの積水ハウスや大和ハウスは木造・軽量鉄骨ともに扱いがあります。
また、一戸建ての場合はほとんどが「軽量鉄骨造」ですが、3階建てなど一部の家は6ミリを超える「重量鉄骨造」で造られる場合もあります。
鉄筋コンクリートのハウスメーカー
鉄筋コンクリートで造られた一戸建てです。
鉄筋コンクリートは断熱性や耐火性・遮音性が高くなりますがその分建築コストも高くなります。
ローコストな建築メーカー
材料費や人件費を徹底的にコストダウンする、宣伝費をかけない、モデルルームを作らないなど、様々な工夫によってローコストを実現している企業もあります。
ローコストな建築メーカーは若い世代に人気があります。
ですが、設備のグレードやオプションをつければ建築費用は上がってきてしまいます。
決められた予算と見積書を比較してバランスのとれた設計をするようにしましょう。
無料の住宅相談窓口を利用しよう
注文住宅・建売住宅どちらであっても事前に「無料の住宅相談窓口」を利用する事をおすすめします。
住宅を購入する場合には、どんな家に住みたいのかの「希望条件の整理」以外にも「必要な資金の計算」や「返済の計画」も重要な課題になります。
特に、「返済計画」に関しては、専門家に相談する事をおすすめします。
なぜなら、銀行からの融資を受ける場合際に「変動金利」「固定金利」を選択する他、ローンの年数、「フラット35」などを選択するなど、素人ではわからない事が多いからです。
また、「保証料」や「団体信用生命保険」「疾病保証」などに関してもしっかりと確認しなければいけません。
ローンの金利や内容によっては支払いする総額が数百万円単位で変わってきます。
また、おすすめの建築会社も中立な立場で紹介してくれます。
「無料」ですので使わない手はありません。
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最後に
注文住宅VS建売住宅！！
費用的にお得なのは建売住宅でした。
また、関東地方や大都市圏は圧倒的に建売住宅を選択する方が多い結果となりました。
これは土地があるかないかが大きく関わっており、首都圏内に通勤されている方は地方出身なので土地をもっていないからと考えられます。
大都市でも福岡県などは、注文住宅と建売住宅が拮抗しています。
とにかく家にこだわりがある方や土地を所有している方は「注文住宅」を選ぶといいのかと思います。
