【不動産投資】不動産投資で成功するためのロードマップ

 

不動産投資を始めようとしている方には色々な理由があると思います。

「不動産投資で不労所得を得たい」「本職以外の収入を得たい」「節税対策を行いたい」など理由は様々だと思います。

今回は、不動産投資で成功する為のロードマップを解説します。

成功へのロードマップ

成功へのロードマップは至って単純です。

①「参入条件のクリア」→②「物件選定」→③「融資承認」→④「物件購入」→⑤「黒字経営」→⑥「戸数拡大」

一通り終わったら後は②から⑥を繰り返していくだけです。

単純に見えますが、STEPごとに問題が存在しており当然簡単には行きません。

各ステップごとに詳しく解説させて頂きます。

 

参入条件のクリア

不動産投資には、参入ハードルが存在します。

株式投資やFXなどは誰でも少額からはじめることができますが、不動産投資では購入しようとしている人の特徴や性質が重要になります。

不動産業界では「属性」と呼ばれ、その人の勤務先や金属年数、職業、年収や預貯金など色々なことから総合的に判断されます。

なぜ、属性が必要なのかというと不動産投資は物件購入をする為に金融機関から融資を受ける必要がある為です。

不動産投資用の物件の融資は、一般の住宅ローンと比べて融資基準がかなり厳しくなっています。

したがって、アルバイトや年収が低い方、預貯金額が少ない方は不動産投資のスタートラインに立つことが出来ないのです。

物件選定

不動産投資をスタートさせるには、まずは物件の選定をしなければいけません。

物件の探し方には幾つかありますが、大きくわけて３パターンの探し方があります。

物件の探し方を見ていきましょう。

ポータルサイトから探す

一番最初に取り掛かるのは物件探しです。

物件探しをする上で重要となるのはエリアを決めておくことです。

不動産投資初心者であれば、自分の住んでいるエリアや詳しいエリアで絞ることが重要になります。

土地勘がないと、入居者の需要があるかわからないからです。

物件探しは、楽侍や健美家などのポータルサイトを利用すると良いでしょう。

ポータルサイトは、他の投資家も必ずチェックしています。

ポータルサイトにはいわゆる売れ残っている物件が沢山あります。

優良物件を探すコツは、値下げした物件と新規で上がってきた物件に絞り込み探す事です。

不動産会社に探してもらう

不動産物件を購入する上で信頼出来る不動産会社を見つけることは非常に重要です。

投資物件を取り扱いする不動産会社は、投資用物件の紹介だけではなく、融資銀行の紹介なども行ってくれる会社もあります。

また、不動産会社と繋がっておくことでネットに出回っていない非公開物件や新しく売りに出す物件を優先的に紹介してもらえたりします。

正直ネットに掲載されている物件はあまり良い物件は残っているとは言えません。

優良物件は既存顧客でから紹介されて、市場には出てこない為、事前に不動産会社と関係を持っておき良い物件を回してもらえるように関係を作っておくことが必要になるのです。

競売物件などから探す

競売物件は、不動産競売物件情報サイトや981.JPから探すことが出来ます。

また、裁判所に直接出向き「閲覧室」で調べることも可能です。

該当物件の所轄の裁判所では、物件の状況を詳しく知ることができる、通称三点セット（現状調査報告書・評価書・物件明細書）を伏せ字無しで読むことができます。

ネットから探す場合には3点セットが取得できない場合もあります。

融資の承認

不動産投資物件を購入する上で最大のハードルとなるのが銀行からの融資です。

融資を受けれるのかは、物件選定と同時に行っていく必要があります。

自分がどれ位の融資を受けられるのかを知っておく必要があります。

物件の購入

物件の購入するにあたり必ず行っておくべきチェック事項があります。

現地調査

物件を購入する前には事前に物件の現地調査を行いましょう。

満室物件でなければ物件の中を見ておく必要もあります。

現地調査での主なチェックポイントは以下の通りです。

物件の立地や周辺環境は、入居者募集の際に非常に重要になってきます。

借り手側の立場に立って客観的に見る必要があります。

その他、建物の状況チェックも必ず行いましょう。

共有部の管理状況、建物の設備状況のチェックの他にも、天井の高さや階段や廊下の幅など入居募集にマイナスになる要因がないかをチェックする必要があります。

他にも、外壁のひび割れのチェック、塗装の劣化状況、共有部の管理が行き届いているかの確認が必要です。

場合によっては、購入後に塗装などの修繕を行わなければいけません。

また、あまりに管理が行き届いていないようでしたら購入後に管理会社を変更する検討もしましょう。

物件の概要調査

投資物件の購入は非常に高額の買い物になります。

購入後に知らなかったでは済まされません。

現地に出向かず調査出来る項目は事前に調査しておく必要があります。

購入前には、「物件の修繕履歴」や「物件に瑕疵がないか」を調べておくことは重要です。

購入後に雨漏りが発覚した、室内の修繕費用が想像よりもかさんでしまうなんてよくある話です。

物件を販売している不動産会社に聞けばわかる範囲で教えてくれるでしょう。

また、「造成宅地防災区域」「土砂災害警戒区域」や「津波災害警戒区域」ではないか、「洪水エリア」ではないかなども事前に調べておく必要があります。

各市町村が、ハザードエリア情報を出していますのでインターネットで簡単に調べることが出来ます。

黒字経営

当たり前ですが、せっかく購入したのに赤字になってしまっては意味がありません。

黒字経営をして、不動産収入が安定的に入ってくれば次の物件の購入時の融資審査に有利になってきます。

地道に利益を出して次の物件の購入資金の蓄えにしておく必要があります。

物件の増やしていく

不動産投資は1室や1棟程度では思うような利益をあげることは出来ません。

不動産投資で成功するためには、必ず2棟目、3棟目と物件の数（部屋数）を増やしていくことが非常に重要になります。

物件を増やすことでいずれ大きな利益を生み出す事になります。

成功するためには家賃収入は、使わずに次の物件の購入資金に充てていくことが重要になります。

とにかく勉強する事

不動産投資を行うには、「会計上の知識」「税務上の知識」「不動産の知識」など様々な知識を知る必要があります。

その他にも、家賃の相場観をやしなわなければいけませんし、覚えることは山積みです。

自分一人では、正直何から勉強して良いかわかりません。

セミナーへの参加や資料請求、専門機関に相談してみるのも良いかと思います。

資料の取り寄せであれば不動産投資のJPリターンズやグリーン・ワークホースがおすすめです。

さらに踏み込んで投資に関する相談をしたい方はSECOND OPINION（セカンド・オピニオン）を利用すると良いでしょう。

90分の面談で15,000円と料金がかかりますが「不動産会社の選び方」「良い物件の見極め方」「提案された物件に関しての質問」「融資の件」「複数保有するメリット」「保有物件の出口戦略」「空室対策」など疑問点が解消出来ます。

また、そもそもなぜ不動産投資が良いのか等、本当に入口の部分でも質問などでも大丈夫です。

まとめ

不動産投資は、優秀な投資だと思います。

私は、不動産業界には20年程携わっていますが失敗をしたオーナ様にはあまりお会いしたことはありません。

その割には、大成功を収めているオーナー様を数多く見てきました。

成功しているオーナー様の共通点は、不動産会社との交流が深く融通が利く方です。

投資物件を購入したからといって管理会社に丸投げして、入居者が決まらないのは管理会社のせいにするような人は成功しません。

私から一つアドバイスが出来るとすれば、購入する物件の良し悪しはあまり関係なくてオーナー様がどういう方なのかで入居率は全く違ってきます。

賃貸仲介会社の営業も人間です。

気に入った大家さんの物件を真っ先に紹介したいと思うはずですから・・・。