賃貸経営で失敗しない方法を【徹底解説】します。

大家と聞くとお金持ちと感じる方が思います。
賃貸物件を経営されている大家様には堅実に利益をあげているる方もいれば経営が苦しく売却を検討している方もいらっしゃると思います。

今回は不動産業界に20年以上勤務している筆者が賃貸経営を失敗しない方法を大家様向けに詳しく解説致します。

今回の記事は大家様向けの記事です。 大家業に興味のある方にも是非読んでもらいたいです。

大家としての成功とは

大家業での成功は安定した利益が出る事ですが賃貸経営は将来的にはどうなるかわかりません。
大家さんは物件を建築・購入・相続・譲渡のいずれかでにより取得のします。
また、建築する場合も、投資目的、税金対策、地域貢献など理由は様々です。 税金対策でわざと赤字を出す場合を除き最後に儲かっていなければ意味がありません。
家賃収入で安定的に利益をあげる方、売却益を狙う方など様々ですが最終的に利益がマイナスになれば失敗、最終的にプラスになれば成功ということになります。

マンション経営で失敗する家主様の特徴

物件価値を冷静にみれない

所有しているアパート・マンションの取得理由は様々かと思いますが
大家様は自分の物件に思い入れが強いはずです。
特に新築時から所有されている大家様は、特別物件への思い入れがあるかと思います。
思い入れが強い分、自分の物件が良く見えてしまい家賃設定が強めになってしまいます。
自分の子供がかわいいように物件の評価も高くなってしまいがちしまうのです。
正確な家賃設定が出来ないと近隣物件との入居者争奪戦に負け選ばれない物件になってしまいます。 大家業もビジネスです。 冷静な目で自分の物件を判断する事が大切です。

決まらない理由を不動産会社のせいにする

これも、失敗する大きな原因です。
ひと昔前までは賃貸物件の情報は閉鎖的でした。
大きな不動産会社に任せておけば来客も多く紹介頻度があがりたいした物件でなくとも決まっていた時期はあります。
賃貸業界は常に変化しています。
現在は、直接店舗に来店するお客様はほとんどいなくインターネットで物件情報を検索して条件の良い物件を掲載している不動産会社へ物件を見に行きます。
その為、不動産会社の及ぼす力が昔とは違ってさほど影響しません。
もちろん、客付け会社の力も及ばない訳ではありませんがどんな営業マンにも限界はあります。相場の賃料からかけ離れた物件は決める事が出来ないのです。

過去の賃料と比較する

ご年配のオーナー様にありがちです。新築や築浅の当時に高い賃料で貸していたのを年数が経っても同じ賃料で決まると勘違いしています。
築○○号室は○○円で入居しているなんて事をよく耳にします。
物件の価値は年々下がります。
自分の物件の価値を誤って評価する家主様は物件の空室率が高くなります。

3か月空いている部屋が1部屋でもあれば要注意

大家様によっては「まだ半年しか空いてない」とおっしゃられる方もいらっしゃいます。
ですが、不動産業界では3か月空室であれば「長期空室物件」とされるのが一般的です。
決まる物件は退去前に決まることも多く優良物件の場合はまず1か月以内に決まります。
3か月も決まらないのであれば物件に問題があります。
借り手は 「家賃」「物件」「場所」で物件を判断します。
入居者が決まらないのはこのバランスが悪いからです。
当然「場所」は変える事が出来ない為「家賃」を下げるか「物件」の価値を上げるしかありません。物件の価値を上げるというのはリノベーションや外壁塗装など手を加える必要があるという事です。

不動産会社選びは業者出しするところを選ぶ

家主業を営む上で欠かせないのがパートナーである不動産会社選びです。
どの不動産会社に任せるのかも満室経営には重要です。

業者出しする不動産会社を選ぶ

聞きなれない言葉かもしれませんが賃貸仲介業をしている不動産会社には2種類あります。ひとつは自社で物件を囲い込む不動産会社、もうひとつは他の不動産会社にも情報を提供する不動産会社になります。（このことを業界用語で業出しとも言います）

大家様の物件が自社で囲い込みをする不動産会社に管理依頼している場合、その不動産会社に来たお客様のみが入居者候補となります。その不動産会社に来たお客様にしか物件の紹介されないため多くの機会損失があります。

一方、業者出しする不動産会社は、他の不動産会社にも自社管理物件の空室情報を発信する為、地域の不動産会社が物件の紹介を出来るようになります。
その為、紹介頻度が上がり結果入居者が決定しやすくなります。

このような不動産会社に依頼するのがベストです。
私が勤務している不動産会社の管理戸数は3,000戸以上ありますが平均築年数が27年と古い物件が多いですがこの方法で入居率95％以上です。
やり方を間違えなければ入居率を上げる事は難しくはありません。

成功している大家さんの特徴

仲介の不動産会社との連携がとれている

成功している大家様の特徴は管理会社だけでなく地域の不動産会社とも連携が取れていることです。管理会社に頼り切りではなく、自分で客付け業者に出向き営業をしています。紹介間口を広げる事で物件が決まりやすくなります。

柔軟な対応力がある

成功している家主様は考え方が柔軟です。
家賃などにも快く応じてくれますし、フリーレントや敷金・礼金などの交渉また物件の設備投資（エアコン設置など）等、入居者側が喜ぶ事をしてくれます。
お客様の要望を聞く事で不動産会社は最後の押しの材料になります。
将来売却をする事を考え物件価値を下げたくないという家主様はフリーレントなど入居費用を下げてあげる事がおすすめです。

広告料を多く出している

不動産会社も商売で物件を紹介しています。
お客様には簡単に決まるお客様と難しいお客様がいらっしゃいます。
簡単に決まるお客様は1件の仲介単価が高い物件を紹介します。
仲介単価が高いというのは広告料が多くもらえる物件という事です。
満室経営の家主様は紹介頻度が上がるよう広告料は多めに設定してあることが多いです。

営業マンと仲良くなる

営業マンと仲良くなる事も大切です。営業マンはお客様に自分の決めたい物件をおすすめします。仲の良い大家様の物件は決めたくなるものです。
逆に営業マンに嫌われていると紹介頻度は少なくなります。
管理担当者だけではなく、末端の営業マンとも仲良くするのは得策です。

最後に

大家業は経営と同じです。借主がいるからこそ家賃収入が入り大家様の利益となります。
お客様は少しでも良い条件で入れる物件を探しています。
新築物件でしたら大家様の要望はある程度とおりますが、物件が古くなれば大家様が借主側に歩み寄らなければお部屋を埋める事は出来ません。
安く借りたい借主・高く貸したい大家様、相反するものが契約する賃貸業界、借主に寄り添う考え方が出来れば賃貸経営は成功するはずです。