不動産物件の購入基準とは

不動産投資家で成功を収めている方は、投資物件を購入する際に自分なりの購入ルールを持っていることがほとんどです。

この購入基準を満たしていない物件を購入することは非常に危険です。

単純にレントロール上の利回りが良いから、入居率が高いからなど安易な考えで購入してしまい購入後に痛い目を見てします場合があります。

では、購入する物件の基準をどこにもって行けばよいのかを詳しく解説していきます。

購入基準のポイント

不動産投資物件を購入する上でポイントになる箇所はいくつかあります。

では、どのようなことに注意していけばよいのかを確認していきましょう。

物件の収益性

不動産投資物件を購入する上でもっとも重要なのは、購入した物件がしっかりと収益を生み出せるかということです。

収益を判断する指標として、「表面利回り」と「実質利回り 」がありますがなるべく実質利回りが高いものを選ぶことが重要です。

表面利回り

「年間家賃収入」÷「物件購入価格」×100で計算されます。

表面利回りは（grossグロス）とも呼ばれます。

表面利回りには、維持費や経費等の諸経費は入っていないため、物件の価格の指標のようなもので見ておく必要があります。

実質利回り

（「年間の家賃収入」－「年間の諸経費」）÷（物件の購入価格）×100で計算されます。

実質利回りは（netネット）とも呼ばれます。

家賃収入から年間費用になる諸経費などを差し引きした額で計算されますのでより正確な物件の収益力を判断する際に利用されます。

物件の立地

不動産投資物件を購入する上で物件の立地も重要になります。

地域によって人気エリアは異なりますが、基本的には駅に近い利便性の高い物件の方が入居者希望者が多い為無難と言えます。

また、スーパーやコンビニ、ドラッグストアー、銀行、郵便局などの生活関連施設が整ったエリアも人気が高いと言えます。

周辺に工場などのマイナス要因になる施設がないかのチェックも必要になります。

需要のある間取りや広さなのか

投資物件は賃貸を目的として購入する為、購入後に入居者に入ってもらわなければいけません。

入居募集をする上で間取りは非常に重要になってきます。

現在は、単身者向け物件であったとしても部屋の広さをある程度求められます。

以前はワンルームマンションなどの部屋の広さは6帖位が一般的でしたが、現在は6帖の間取りなどは人気がなく最低でも8帖位の広さを求められます。

また、2DKや3DKといった「DK（ダイニングキッチン）」のタイプよりも「LDK（リビングダイニングキッチン）」のタイプの方が好まれます。

時代とともに間取りの流行りも変化していることを認識しておかなければなりません。

需要のある設備がついているか

不動産投資において空室は最大の敵になります。

いくら仲介の不動産会社が頑張ったとしても物件が悪ければ決めることは出来ません。

バス・トイレ別や室内洗濯機置場などは後からの変更が難しく、変更した場合の費用も大きくなります。

リフォームや後付けで取り付けすることの出来る設備はそれほど気にすることはありませんが、変更が難しい設備はあらかじめついている物件を選ぶことをおすすめします。

※2022年賃貸住宅新聞引用

修繕履歴

投資物件を購入した後の賃貸経営には、維持費用が必要となります。

建物は必ず劣化していきますので、時期がくれば外壁の塗り替えや防水工事などの費用が発生します。

築15年経っている建物で外壁工事や防水工事をやっていない物件であれば購入後すぐに修繕が必要になってしまうなど想定していたよりも費用が係ってしまう場合があります。

中古物件を購入するのであれば必ず「修繕履歴」を確認しておく必要があります。

入居者属性と入退去のサイクル

購入前には、「入居者の属性」と「回転率」についても知っておく必要があります。

購入を検討している物件であれば家賃の滞納者やクレーマーはいないかなど入居者の属性も調べておく必要があります。

詳しい個人情報までは教えてくれませんが、売主もしくは物件の管理会社に聞けばある程度教えてくれるはずです。

また、購入しようとしている物件の回転率も重要になってきます。

いわゆる夜の街の近くなどにあるマンションであれば、水商売の方も多く住んでおり通常の一人暮らしよりも退去のサイクルが早くなる傾向があります。

単身者は一般的に3年、2人入居は5年などが入居のサイクルの目安です。

すぐに退去してしまうような部屋であれば、原状回復費用や、新たに入居者募集をする際の経費などがかさんでしまうので注意しましょう。

耐用年数が残っているか

中古物件を購入するのであれば、物件の耐用年数も重要になります。

耐用年数は物件の構造ごとに決まっており、下記のが耐用年数です。

	耐用年数
鉄筋コンクリート造	47年
鉄骨造	34年
軽量鉄骨造	※19年or27年
木造	22年

築20年の鉄筋コンクリート造の物件であれば、耐用年数が残り20年になります。

耐用年数が残っているほど融資に有利になりますし、借入期間も長く設定できます。

また、減価償却費を経費で計上出来ることも有利になります。

新耐震基準であること

昭和56(1981)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の昭和56(1981)年6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。

旧耐震基準の建物は借主が敬遠しがちですので客付けに苦戦します。

ハザードエリアでないこと

ハザードエリアとは、被災の恐れが大きい区域で「災害レッドゾーン」と「浸水ハザードエリア等」とに二分されます。

災害レッドゾーンは、災害危険区域、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域または急傾斜地崩壊危険区域に指定された区域である。

また、浸水ハザードエリア等は、浸水想定区域、土砂災害警戒区域、都市洪水想定区域・都市浸水想定区域、津波浸水想定区域または津波災害警戒区域に指定された区域である。

物件の購入基準

不動産投資初心者の方は、投資物件を購入する際に、どれくらいの利回りのものを購入したらいいのか一つの基準がほしいところです。

では、具体的にどんな基準で「儲かる」物件を計算するのかというと、下記の計算式を参考にしてください。

この計算式で2％以上あれば良い物件と言えるでしょう。

まとめ

今回は、収益物件の購入の判断基準の説明をさせて頂きました。

購入の際は表面利回りだけにとらわれず、実質利回りをみて購入判断をしてみて下さい。

また、レントロール上の賃料が今後も確保できるかを知る事も重要です。

物件を紹介している不動産会社の意見だけでなく、賃貸専門の不動産会社などに購入後の家賃設定の相談をしてみるのも良いでしょう。