【不動産投資】初心者が抑えておきたい5つのポイント
投資には、株式投資やFX（外国為替証拠金取引）や仮想通貨やNISAなど様々投資があります。
不動産投資は株式投資、FXやNISAよりも安定しており、国債などよりもリターンが大きくいわゆるミドルリスク、ミドルリターンの投資です。
また、物件の所有数が増えていけばいくほど収益はあがってきます。
でも、不動産投資をはじめたいと思っていても何を勉強して何からはじめて良いのかわからない人がほとんどだと思います。
今回は、不動産投資をこれからはじめたい方や不動産投資をはじめたばかりの方向けに成功する秘訣を解説します。
この記事を読むと
・不動産投資とは何かがわかります
・不動産投資を始めるには何からすればいいのかがわかります
・不動産投資をするのに押さえておきたいポイントがわかります
・購入物件の基準がわかります
・投資を始めるにあたっての資料請求や相談窓口を紹介しています
不動産投資とは
そもそも不動産投資とはどのようなものなのでしょうか？
これからはじめる方のイメージとしては「家賃収入」で利益をあげると言ったところでしょうか？
確かにその通りですが、他にも収益の上げ方があります。
では、実際に不動産投資とはどのようなものなのかを見ていきます。
インカムゲイン
インカムゲインとは、不動産を所有していることにより入ってくる収入の事を言います。
不動産投資のインカムゲインとは
・家賃
・駐車料
・礼金
・更新料
・売電費用
・その他敷地内に設置する事によって得られる収入
基本的には、入居者が支払う家賃がほとんどですが、入居する際の礼金や更新時の更新料などもあります。
「家賃」や「駐車料」は当たり前ですのでその他の項目についてもう少し深堀していきます。
礼金
入居者が入居する際に大家さんに支払うお礼金になります。
礼金をつけることで入居時に家賃とは別に収入が入りますが、借り手は物件を借りる時の費用が高くなってしまいますので入居付けが難しくなってしまうといデメリットもあります。
「築浅物件」「好立地」など物件の力が強ければ礼金を取る事は可能ですが、物件の力が弱い場合は礼金はマイナス効果になりかねません。
更新料
賃貸物件の契約は、居住用の場合は1年もしくは2年契約がほとんどです。
1年後、2年後の更新の際に、入居者は更新料を支払って部屋の契約を継続させます。
更新料は不動産会社が受領する場合、大家さんが受領する場合、不動産会社と大家さんで按分する場合があります。
ですが、お金が入ってくるからと言って更新料を取る事だけを考えてしまうと、入居者は更新料の支払いをしたくないので退去してしまう場合も考えられます。
礼金と同じく物件力によって更新料を設定した方が良いのかは検討する必要があります。
また、所有する物件のエリアの慣習などにもよります。
売電費用
例えば、購入した物件の屋上などに太陽光パネルなどが設置されている場合には、売電して収入を得ることも可能です。
売電とは、電力会社に太陽光で発電した電気を買い取ってもらうことです。
当然、購入後に太陽光パネルを設置して売電収入を得ることも可能です。
設置費用などを考慮して、利益が出るのであればやってみてもよいでしょう。
その他の費用
例えば、所有不動産の敷地中に電柱が建っていたりすれば、借地料が電力会社から支払われます。
他にも、自動販売機設置してあれば販売リベートや携帯電話のアンテナなどの設置料などもあります。
キャピタルゲイン
インカムゲインは家賃収入などでしたが、キャピタルゲインは売却した時に出た利益の事です。
キャピタルゲインの計算式は以下の通りになります。
「売却価格−（購入価格＋税金＋手数料）」
例えば、新しい駅が出来る情報をいち早く知り将来不動産の価値が上がるであろうと考え安いうちに購入して価格が上がってから売却するなどです。
キャピタルゲイン狙いは上級者向けですのでおすすめしません。
何からはじめればいいのか
不動産投資をはじめたいと思っても実際に何からはじめたら良いのでしょうか？
まず最初に始めることは3つあります。
銀行の融資の審査と自己資金
不動産投資で物件を購入する際に現金で購入する方はほぼいません。
不動産投資は、「銀行から借りたお金を運用する」ことで利益を上げるからです。
要は、他人のお金で儲けちゃいましょうということなんです。
なので銀行が融資してくれなければそもそも不動産投資のスタートラインに立てないのです。
ですが、「物件を買いたいからどれくらい貸してくれますか？」と言っても銀行は答える事が出来ません。
購入したい物件の情報をもって融資の相談に行くことが重要になります。
購入するかしないかは別として、物件の資料とレントロールを不動産会社からもらい銀行に相談しに行くと良いでしょう。
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銀行は購入者の属性と物件の収益性など総合的に融資可能かを判断します。
融資を断られたとしても物件がダメだったという場合もあります。
また、融資が出やすい銀行や融資が厳しい銀行など金融機関によって考え方が違ってきます。
どの銀行が融資が通りやすいなどは、実際に銀行を回るか、不動産セミナーや大家の集まる勉強会などで情報交換することになります。
購入物件探し
融資は通る自信があっても物件が決まらなければ始まりません。
購入物件探しは、健美家や楽侍などのポータルサイトを利用すると良いでしょう。
他にも、イエベスト不動産投資などから問い合わせして相談してみるのも良いでしょう。
不動産投資の勉強をする
全ての投資で言える事ですが、不動産投資のことをしっかり理解する必要があります。
本記事にも投資に関わる色々な記事がございますので参考にしてください。
また、ネットや書籍、時にはセミナーなどの勉強会に参加してみるのも良いでしょう。
押さえておきたい5つのポイント
投資物件を購入する上で押さえておきたい5つのポイントを紹介します。
購入基準を決める
購入条件を決める事は、不動産投資を行う上で一番重要なことになります。
不動産投資初心者の方は、投資物件を購入する際に、どれくらいの利回りのものを購入したらいいのか一つの基準がほしいところです。
下記の計算式を参考にしてください。
この計算式で2％以上あれば良い物件と言えるでしょう。
計算式
家賃収入－経費－返済額＝（キャッシュフロー）
（キャッシュフロー）÷物件価格×100 ＝購入指標（単位％）
購入エリアを決める
不動産投資を行う上で購入エリアを決めることは非常に重要な要素です。
不動産投資を行う場合は、全国のいたるところで売買されていますが、まずはどのエリアで購入をするのかをある程度決めておくことは重要です。
あまり狭い範囲で限定してしまうとそもそも物件が出てこなくなってしまいますので、東京であれば○○区地方であれば○○市といった感じで大丈夫です。
そして、そのエリアの物件をよく調べてみて家賃の相場観を身に着ける必要があります。
相場観をみがき、購入しようとする物件が、レントロール上の家賃がしっかりと取れるのかを見極める必要があります。
耐用年数を決める
不動産投資家で耐用年数を知らない人はいないでしょう。
物件には、構造により耐用年数が決まっています。
耐用年数は税額控除や銀行融資の際に重要になってきます。
信頼できるパートナー選ぶ
不動産投資をおこなうにあたり信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることは重要です。
不動産会社は物件を販売しなければ利益になりませんので色々な物件を勧めてくるでしょう。
物件の良い所だけではなく、悪い所やこれからのリスクなどもしっかりと話してくれる信頼できる不動産会社を見つけましょう。
物件の収益性を知る
投資用不動産を購入する上で、その物件がどれだけの収益を生み出すのかと物件の価値を知る事が重要です。
それぞれ、物件の価値を判断する方法を「積算法（積算価格）」と言い、収益性を判断する方法を「収益還元法」と言います。
これから不動産投資を始める方は、収益性を調べる方法があると言うことを覚えて頂ければ大丈夫です。
積算法（積算価格）
積算価格とは、積算法により物件の土地と建物を別々に分けて計算した不動産の価格のことを指し、建物の価格と土地の価格を知る事で購入する建物の価値を知る事もできます。
また、積算価格が低いと銀行の融資が通りづらくなります。
銀行の融資を受けるにあたっても重要な指標のひとつになります。
建物の積算価格の計算方法
建物の積算価格は下記の計算によって割り出します。
建物の積算価格の計算式
建物の積算価格 ＝ 再調達価格 × 建物面積 × （残存年数÷ 法定耐用年数 ）
※法定耐用年数－建物築年数＝残存年数となります。
「再調達価格」とは、建築物においてその建物の再現における評価基準となります。
例えば建築物が火事で全焼してしまった場合、全く同じものを建てた時その再現に必要になる費用が再調達価格となるのです。
「耐用年数」とは再調達価格とは下記の表のとおり
| 再調達価格 | 法定耐用年数 | |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート | 20万円/㎡ | 47年 |
| 重量鉄骨 | 18万円/㎡ | 34年 |
| 軽量鉄骨 | 15万円/㎡ | ※19年or27年 |
| 木造 | 15万円 | 22年 |
※軽量鉄骨の耐用年数は骨格材肉厚が3mm以下の場合は19年間、骨格材肉厚が3mm以上4mm未満の場合には27年間
土地の積算価格の計算方法
土地は国税庁の相続税評価額路線価や市町村の固定資産税路線価のほか、国土交通省の公示価格、都道府県の基準地価などを参照し、土地の形状や接道状況などの要因を加味して、価値を計算します。
積算価格の計算方法
土地の積算価格 ＝ 路線価 × 土地面積（㎡）
路線価は、全国地価マップで調べることが可能です。
収益還元法
収益還元法とは、 「直接還元法」と「DCF法」の2つに分けられます。
直接還元法とその計算方法
直接還元法とは、一期間（通常一年間）の純収益を還元利回りで還元して不動産の価格を算出する方法のことを表します。
直接還元法計算式
不動産価格（収益価格）＝ 一年間の純収益 ÷ 還元利回り
という計算式が用いられます。ここでいう純収益とは、収益から経費などを差し引いた実質的な利益のことを指し、この計算式では、純収益が永久に続くとみなされているため、永久還元法とも言われます。
DFC法とその計算方法
DCF法とはディスカウントキャッシュフロー法の略であり、将来的に得られる利益と売却時の予想価格を現在の価格に割り引き、その合計額を不動産価格とする方法です。
つまり、一定期間の純収益を割引率（還元利回りと基本的な考え方は同じですが、不動産保有中の一定期間のみに使用されます）で現在価値に割り引いた価値、さらに一定期間経過後に売却を想定した復帰価格（この場合に使用する還元利回りを最終還元利回りと呼ぶことが多いです）を割引率で現在価値に割り引いた価値を合計して価格を求める方法です。
「現在の価格に割り引く」とはどのようなことかイメージしにくいかもしれませんが、同じ100万円であっても将来得られる100万円より現在得られる100万円のほうが価値は高いとされています。
それはなぜかというと、先に100万円得られれば投資などによってさらに利益を得ることができるかもしれないし、そもそも将来確実に100万円の利益があるという保証もないためです。
したがって、将来の収益を現在の価格に置き換える際にはもともとの価格から割り引いて考える必要があります。
DFC法計算方法
【不動産の収益価格 ＝ 年間収益 ÷（1 ＋ 割引率） ＋ 年間収益 ÷ （1 ＋ 割引率）の2乗 ＋ …＋ 年間収益 ÷（1 ＋ 割引率）の n乗＋ 物件保有終了時の不動産売却価格 ÷（1 ＋ 割引率）の n乗】
計算式が複雑ですので、具体例を用いてDCF法で不動産価格を計算していきます。
条件としては、区分マンションで年間の収益が100万円、5年後の売却価格が1,000万円、割引率4％とシンプルな形で考えていきます。
各年の収益を割引率により「現在の価値」に変換していきます。
（少数点3ケタ以下四捨五入）1年目：100万円÷（1＋0.04）＝96.15万円
2年目：100万円÷（1＋0.04）^2＝92.46万円
3年目：100万円÷（1＋0.04）^3＝88.90万円
4年目：100万円÷（1＋0.04）^4＝85.48万円
5年目：100万円÷（1＋0.04）^5＝82.19万円
これで5年間の収益を全て「現在の価値」に変換できたので、合算します。
96.15万円 ＋ 92.46万円 ＋ 88.90万円 ＋ 85.48万円 ＋ 82.19万円 ＝ 445.18万円
次は売却価格です。5年後の売却価格1000万円は現在価値に変換すると、1000万円 ÷（1 ＋ 0.04）^5 ＝.821.93万円
となります。
「現在の価格」に変換した5年間の収益の合計と、5年後の売却価格を合算すると、445.18万円 ＋ 821.93万円 ＝ 1267.11万円
となります。これがDCF法による物件の評価方法です。
実際にはこんな計算は必要なく、簡単に計算できるツールがありますのでご心配せず・・・
真剣に不動産投資をご検討の方には・・・
不動産投資を真剣に検討しているのであれば、不動産投資に関する資料を取り寄せや相談及びセミナー参加をおすすめします。
資料の取り寄せであれば不動産投資のJPリターンズやグリーン・ワークホースがおすすめです。
さらに踏み込んで投資に関する相談をしたい方はSECOND OPINION（セカンド・オピニオン）を利用すると良いでしょう。
90分の面談で15,000円と料金がかかりますが「不動産会社の選び方」「良い物件の見極め方」「提案された物件に関しての質問」「融資の件」「複数保有するメリット」「保有物件の出口戦略」「空室対策」など疑問点が解消出来ます。
また、そもそもなぜ不動産投資が良いのか等、本当に入口の部分でも大丈夫です。
購入検討物件があるのであれば、不動産会社から提案された物件概要（所在地、家賃等）が分かる資料、レントロール、不動産会社のパンフレット、ご自身の保有物件一覧等がありますとスムーズです。
私もそうでしたが、やろうと思っていても先には進みません！！まずは行動することからすべてが始まります。
投資初心者が成功するためのコツとは？
不動産投資で成功するためには、他人任せではなく自分もある程度の知識をもっていることが重要になります。
何の知識もなく不動産会社の言われるがままに購入するのはリスクが高く危険です。
スタートは少額から
投資物件の購入価格は、区分所有建物であれば数百万円から一棟アパート・マンションであれば数億円になってきます。
不動産投資は、少額物件の購入からスタートさせるのが王道になります。
いきなり高額の物件を購入してリターンを得ようとしても、よほど属性が良い方でない限り銀行が融資してくれない場合がほとんどでしょう。
現在の資資産状況や年収にもより購入する物件は異なってくるかと思いますが、おおよそ年収の5倍以内の物件からスタートするのが良いでしょう。
少額物件から購入してしっかりと実績を残していくことで、次に購入する物件の融資が受けやすくなります。
自己資金の確保
投資物件の購入をする際、購入費用の全てを融資してくれる金融機関はほとんどありません。
購入金額の20％ほどは自己資金の投入しなけらばいけない場合が多い為、あらかじめ自己資金を確保しておくことが必要になります。
不動産投資についての勉強
不動産投資を行う上で必要な知識はたくさんあります。
「税金」のことや「必要経費」の他にも専門用語など基本的なことを知らなくてはいけません。
セミナーに参加したり大家さんの勉強会に出てみたりすることで自然と知識が身に付きます。
また、知り合った大家さんから成功体験などを聞くことも大きな学びになると思います。
※私も実際に不動産投資を行っておりますので知りたいことがある場合は個別にメールください。
情報収集と相場観を磨く
情報収集
現在市場にどのような物件が売りに出ているのかを見ておくことも需要です。
先程記載した通り、まずは、購入希望するエリアの物件で健美家や楽侍などのポータルサイトから物件を見ていきましょう。
相場観
建物を購入する際には、現在入居中の方の家賃（レントロール）と相場の家賃が乖離していないかを自分で判断できると良いです。
購入エリアの間取り事の単価、購入希望物件に近い物件が現在どれ位の家賃で募集されているかなどです。
SUUMOやHOME'Sと言った賃貸専門のポータルサイトで確認してみましょう。
実際に、情報収集した物件と相場の家賃を照らし合わせて、レントロール上の家賃設定が適正かを見極める練習をすることも重要です。
賃貸仲介会社との連携（重要）
不動産会社は、「物件を販売する会社」と「物件を紹介する会社」は別々になっている事が多いです。
どういうことかというと、投資物件購入した時にお付き合いした不動産会社と購入後にお付き合いする不動産会社は別々になることが多いという事です。
物件を販売する会社は、購入後に物件の客付け業務を行いませんので、言い方は悪いですが売ったらさようならのような感じになってしまいます。
実際、購入後は「賃貸専門の仲介会社」とお付き合いすることになります。
何が言いたいかというと、物件を販売する会社は売る事が目的であるという事です。
その為、買った後の家賃の設定などは都合の良いように言われてしまう場合があるので気を付けましょう。
購入前に、不動産仲介会社に購入希望物件の家賃がどれ位で設定可能かを確認しておくことがかなり重要になります。
まとめ
私の勤務している不動産会社は、投資物件の販売も賃貸の仲介も行っており現在複数の物件を所有されている投資家の方からこれから購入検討を考えている方など沢山の方にお会いします。
お医者様からサラリーマンの方、専業でマンション経営をされている方など職業は様々です。
ですが、成功している大家さんに共通していえる事は行動している方です。
新しくてきれいな物件を持っているから成功しているのではありません！！やはり行動することが一番大事だと思います。
不動産投資を始めようと検討されている方は是非最初の一歩を踏み出してみてください。
相談には90分 15,000円（税込）がかかります。本気で始めたい方におすすめします。
